Ремонт, который может стоить вам жилья. 5 причин согласовать перепланировку квартиры
Вы купили квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Вас можно поздравить! Наверняка, кроме радости от самого факта покупки, предвкушаете: “Ух, теперь заживу, как давно хотел!”. Приобретенная в собственность вещь часто рождает уверенность, что будешь творить с ней все, что душа пожелает. Увы, это иллюзия. Наша хваленая свобода воли вынуждена стыдливо пасовать перед целой чередой законов — физических, биологических и… юридических. Последние, например, могут стать серьезной преградой на пути реализации идей по перепланировке только что купленного жилья.
Эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок» Анна Страгис подробно рассказывает о том, почему важно предварительно согласовывать в юридическом порядке любые конструктивные изменения вновь приобретенного жилого помещения.
В ремонтной пылкости не шалите «золотыми руками»
Представим себе такую ситуацию: копили вы годами деньги на заветный «квадрат» — не досыпали, не доедали… Наконец обрели вожделенную жилплощадь под нехилый ипотечный процент, обустроили ее по своему вкусу — расширили, например, кухню или снесли перегородку между раздельными изначально ванной и туалетом.
А обнаружившие это надзорные госорганы в лице региональной Жилинспекции наказали вас за такую самодеятельность (перепланировка называется) штрафом, предписали «вернуть все как было» и пригрозили выселением, если предписание не исполните.
Вывод: не заходите слишком далеко в желании ремонтных преобразований, какие бы «золотые руки» не росли у вас «откуда надо»...
Не стоит размещать в спальне санузел, а гостиную переделывать под кухню
Безусловно, ремонт в квартире — это всегда большое событие. Многие новоселы подходят к нему с душой: придумывают дизайнерские решения, выполняют самые сложные работы, отдают все свободное время, силы и средства новому дому, предвкушая, как хорошо, уютно и удобно будет в нем жить.
Семьям с детьми, например, может понадобиться дополнительный санузел или просторная детская, которая получится путем объединения двух комнат. А потому собственники в радостном возбуждении крушат стены и прокладывают новые инженерные коммуникации в своем гнездышке.
Они часто не задумываются о том, что есть федеральные нормы (техрегламенты, СанПиН, СНиП и т.д.), абсолютно запрещающие определенные виды перепланировки и разрешающие некоторые ее виды. А сам ремонт нужно предварительно согласовать с Жилинспекцией местной администрации.
Эти нормы гласят, например, что нельзя разместить кухню или санузел в любом месте жилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Вопреки этому запрету нередко самовольные перепланировщики переделывают обычную комнату в кухню-столовую, а в спальне размещают санузел. В соответствии с действующим в РФ законодательством подобные конструктивные преобразования допустимо делать только на первых этажах МКД, либо если под соответствующей квартирой находится нежилое помещение: магазин, офис, студия танца и т.п.
Подобные запреты вполне обоснованы как с точки зрения логики, так и с учетом интересов жильцов МКД. Например, если ваша кухня располагается над жилой комнатой соседей, то они будут слышать шум, когда вы обедаете или собираете гостей поздно вечером. А если вдруг даст сбой вентиляция, то соседи у себя в спальне будут чувствовать запахи, совершенно не способствующие их умиротворенному сну и отдыху.
То же самое с санузлом: звуки от смыва, приема ванны или запахи могут попадать в квартиру этажом ниже. Еще более драматичным будет развитие ситуации, если случится протечка канализации в вашем санузле или кухне. Тогда вы в полной мере рискуете ощутить весь накал негативных эмоций со стороны тех, с кем еще вчера мило здоровались на лестничной клетке.
Время и деньги: 5 причин согласовать перепланировку вытекают из тех сложностей, которых можно избежать, если согласовать ремонт с администрацией.
1. Удар рублем со стороны государства
Штраф – самое первое и малое, что вас ожидает, если вы сделали несогласованную с администрацией перепланировку квартиры, а представители надзорных госорганов узнали об этом по какой-то причине. Но есть целый перечень и других неприятных последствий, ожидающих любителей ремонтного креатива.
2. Долгая продажа квартиры “с изюминкой”
Не каждый покупатель разбирается в нюансах перепланировок, но каждый знает, что перепланировка - это нарушение, риск неприятностей, судов и нового ремонта в короткие сроки. Поэтому и покупатели, и риэлторы, работающие с такими объектами, проявляют осторожность. При прочих равных условиях покупатель выберет квартиру без самовольных перестроеек, чтобы избежать проблем. Поэтому продажа такой квартиры может затянуться на долгое время.
Даже если найдется охотник купить такую квартиру с привлечением банковского кредита, он вряд ли сможет это сделать: банки неохотно дают ипотеку на квартиры с неузаконенной перепланировкой. А ждать покупателя, желающего и имеющего возможность выложить «живые деньги» за подобный товар в наше время можно очень долго.
3. Вынужденная и большая скидка в ущерб продавцу
Но даже если нашелся человек, готовый купить квартиру с несогласованной перепланировкой сразу “здесь и сейчас”, то продавец заведомо проиграет в деньгах. Когда потенциальный покупатель узнает, что документы на помещение не соответствуют тому, что представлено по факту, он обязательно потребует скидку от продавца. И она в разы, а то и на порядки будет превосходить по размеру ту сумму, которую продавец заплатил бы в свое время за юридическое оформление перепланировки.
Например, требуемая покупателем скидка может варьироваться (в зависимости от класса и площади жилья) от 0,5 до 8 млн руб. А легализация перепланировки обойдется значительно дешевле.
4. Траты на устранение перепланировки в случае ее обнаружения надзорными органами
Допустим, вы купили квартиру и сделали в ней перепланировку, никого об этом не оповестив. Но потом об этом случайно узнали соседи или сотрудники управляющей компании и далее известили об этом надзорный орган — региональную жилищную инспекцию.
Вполне ожидаемо, что вам будет выписан штраф, а также вручено предписание узаконить перепланировку, а случае, если ремонт противоречит нормам закона - вернуть планировку в первоначальный вид (в то состояние, которое было изначально отражено в техническом плане жилого помещения).
На практике бывает и так: покупатель купил квартиру уже с перепланировкой, ремонт с нарушениями был выполнен предыдущими собственниками. Но ответственность за состояние квартиры несет текущий собственник. И при этом доводы нового собственника: “Это не я, я так купил” служителей жилищного права мало интересуют. На ремонтные работы они дают, как правило, 4-6 месяцев, после чего навещают нелегального перепланировщика повторно.
Если видят, что их требования не выполнены, то выносят инициатору несогласованной перепланировки второе предупреждение. Если и оно игнорируется, то в арсенале администрации есть самая суровая мера.
5. Потеря недвижимости с торгов
Если нарушитель не узаконит свой ремонт и не приведет в соответствие с законодательством, соответствующая квартира может быть выставлена государством (в лице жилинспекции) на торги. В этом случае вырученные средства идут на восстановление изначальной планировки, а остаток — возвращается собственнику.
Вывод: перепланировку лучше узаконить заранее
Как ни крути, несогласованная перепланировка сулит владельцу недвижимости потерю времени, нервов и денег. В то же время юридическое согласование перепланировки — процесс хотя и относительно длительный, но не очень сложный. Существуют проектные организации, которые делают это под ключ.
Желательно обратиться в такую организацию заранее и узнать, может ли определенная перепланировка (еще не реализованная, а только задуманная), например, вашей квартиры, быть узаконена в настоящее время. Самостоятельно ответить на этот вопрос вы вряд ли сможете, так как нормы в строительной отрасли и жилищной сфере меняются часто, а в видах ремонтных работ есть масса нюансов, разобраться в которых под силу только специалистам от архитектуры и отраслевым юристам.
В ответ на подобный запрос проектная организация вынесет экспертную оценку (на основе изучения планировки квартиры на месте или исходя из предоставленных вами чертежей) — соответствуют ли данные конструктивные изменения действующим в РФ нормам и техрегламентам.
В случае такого соответствия и подписания вами договора на оказание соответствующих услуг специалисты проектной организации помогут вам утвердить в Жилищной инспекции проект перепланировки жилого помещения, и вы сможете смело взяться за ремонтные работы.
Своевременное согласование перепланировки позволяет исключить один из главных рисков во владении недвижимостью — риск конфликта с действующей государственной нормативной базой.
