Безопасный ремонт: как доказать, что ваша перепланировка законна

Потерять квартиру из-за ремонта — реально. Если это не просто косметический ремонт, а перепланировка помещений. Несогласованная перепланировка может привести к серьезным последствиям вплоть до изъятия жилья. Но что делать, если ремонт уже состоялся? Как избежать проблем и нарушений при перепланировке, рассказала сооснователь компании «Формула перепланировок», официальный партнер Гильдии риелторов Москвы Анна Страгис.

Перепланировка и переустройство: в чем разница

Прежде чем паниковать, нужно определиться, что называется перепланировкой. Некоторые считают, что сюда относятся только случаи, когда собственник проводит манипуляции со стенами, однако это не так.

По закону перепланировка — это любое изменение в архитектурном решении, которое находит отражение на техническом плане.

Все, что касается изменений стенок, перегородок, дверных и оконных проемов — это все перепланировка. Например, вы объединили санузел, в спальне отгородили гардеробную, вместо двери на кухне оставили только проем или удалили подоконный блок, сделав французское окно во всю стену — это все примеры перепланировок. Другими словами, если на техническом плане отражена одна планировка, а по факту есть отличия, - то все изменения, даже минимальные, нужно согласовывать. Найти технический план можно в расширенной выписке из ЕГРН или в поэтажном плане вашей квартиры. Кстати, устройство встроенного шкафа тоже считается перепланировкой, если три его стены — это три стены квартиры, а к ним установлены двери. Тогда шкаф становится отдельным помещением, и он должен быть отражен на техническом плане.
Все, что касается сантехники в санузлах и оборудования в кухне, тоже требует согласования, хотя и носит термин «переустройство». Что сюда относится? Например, в санузле вместо ванны появилась душевая кабина, раковина с одной стенки переехала на другую, а на кухне плита и мойка были установлены в другие места, или произошла замена газовой плиты на электрическую. Сюда же относятся замена и перенос радиаторов и стояков отопления. Это тоже переустройство, и это все требует согласования.

Как правило, перепланировка и переустройство идут вместе и согласовываются в комплексе. Редко встречается, когда собственник только передвинул раковину и больше ничего не сделал. Поэтому документы, которые предоставляются в администрацию, так и называются: проект переустройства и перепланировки.

Как узнать, законна ли выполненная перепланировка

Проверить наличие перепланировки можно и самостоятельно. Для этого надо взять исходный план, который был до всех изменений, и сделать обмерный план своей квартиры по факту. Затем просто сравнить их.

Вы можете воспользоваться алгоритмом, который в своей работе используют эксперты по согласованию. Для этого оцените некоторые помещения в своей квартире:

Балконы и лоджии. Если подоконный блок убран и отсутствует стеклопакет, значит, это перепланировка, которая будет требовать дополнительных действий. Также нужно проверить, какой тип вашего дома: в монолитных домах подоконные блоки чаще всего не несущие, и их можно удалить, но в кирпичных домах они иногда представляют собой несущую капитальную стену, и согласовать такое изменение гораздо сложнее.
Кухня. Если она оборудована газовой плитой, границы помещения должны остаться такими же, как на плане. Между кухней с газовой плитой и жилой комнатой обязательно должна быть стена с дверью или стеклянная раздвижная перегородка. Также запрещается устраивать кухню с газовой плитой над и под жилыми помещениями: расширить кухню за счет коридора мы сможем, а за счет жилой комнаты — уже нет. К кухням с электрическими плитами это тоже применимо.
Санузел. Следует обратить внимание на его расположение: не получилось ли так, что ваш санузел после перепланировки помещений расположился над жилой комнатой соседей снизу. Возможно, вы захотели сделать мастер-спальню, и для этого в большой комнате отгородили угол для санузла. Это удобно, но такая перепланировка возможна только, если под вашей квартирой нежилое помещение, или у вас первый этаж. В противном случае изменение согласовать нельзя.
Несущие стены. Если отсутствует часть стены, или в ней сделан проем, то такой вид работ требует серьезного согласования и сбора большого пакета документов.

Если серьезных нарушений нет, то, скорее всего, планировку можно согласовать. Для того, чтобы это сделать, нужно пройти несколько этапов:

Обратиться к проектировщику и получить экспертное заключение по этому вопросу.
Пригласить инженера БТИ, который изготовит технический паспорт, где зафиксирует все изменения. Тогда у вас на руках будет паспорт БТИ в «красных линиях» и с отметкой «Разрешение на переоборудование не предъявлено» — технический план, где красными линиями будут отмечены все изменения, которые есть в квартире.

Далее проектная организация в короткий срок подготовит проектно-техническую документацию, а именно - техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. В этом заключении будет большое количество разделов с подробным описанием всех изменений, которые были произведены, и с уточнением их правомочности. Например, да, вы устроили гардеробную, расширили кухню или перенесли ванну, но всё в рамках законодательства и технических возможностей здания.

Сроки подготовки документов и нюансы

Все подготовленные и собранные документы - правоустанавливающие, технические, а также поэтажные планы для квартир выше и ниже вашей, техническое заключение вместе с полным комплектом документов подается в жилищную инспекцию.

Срок рассмотрения готового пакета документов довольно большой. Обычно это 30-45 дней. Если все документы в порядке, к вам придут представители жилищной инспекции, чтобы проверить соответствие выполненного ремонта поданным документам.

Если приемочную комиссию все устраивает, то можно сказать, что вы на финишной прямой. Вам выдают акт о завершенном переустройстве. После его получения следует обратиться к техническому инженеру, чтобы изготовить техплан и новый техпаспорт. Далее со всеми документами следует посетить любой МФЦ, где новую планировку поставят на кадастровый учет, а после - выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней на последней странице будет отображена актуальная планировка, та, которая действительно представлена в квартире. Это и называется согласованная перепланировка.

Если жилищная инспекция найдет нарушения в ремонте, или нарушения в документах - отсутствие нужных актов, например, - то вам вернут документы и дадут полный развернутый список того, что нужно устранить. В этом случае сроки согласования перепланировки удлиняются.

Бывает, что вместо газовой плиты стоит электрическая, и это отражено в документе, но ремонт был осуществлен силами не сертифицированной газовой компании. В Москве, например, это Мосгаз. В каждом городе есть подобная сертифицированная газовая компания. В случае замены газового оборудования собственными силами, вы получите отказ в согласовании. Администрация заставит вас обратиться к сертифицированному поставщику газового оборудования с тем, чтобы они вышли на объект и оценили безопасность выполненных работ:

как заварена труба, какие использованы вентили и т.д
и выдали соответствующие документы. Эти документы нужно передать в администрацию, а потом вновь пригласить приемочную комиссию.

Какие проблемы могут быть, если не узаконить перепланировку

Квартира с неузаконенной планировкой однозначно находится в опасности, поскольку собственник может столкнуться с рядом серьезных рисков и сложностей.

Проблемы при продажи недвижимости. Банки неохотно дают ипотеку на квартиры с несогласованной перепланировкой, поэтому в случае продажи владельцу придется искать покупателей с наличными деньгами. Это существенно уменьшает их количество. Кроме того, собственник будет вынужден снизить стоимость недвижимости, потому что покупатели сами понимают, что перепланировка не согласована, а это представляет им дополнительные хлопоты.
Сложности при дарении и наследовании. Несогласованная перепланировка может стать препятствием для договора дарения и для вступления в наследство. В этом случае при переходе права собственности может случится приостановка сделки в Росреестре с требованием сначала узаконить перепланировку. И тогда вступление в наследство превращается в целый квест. Человек хочет вступить в наследство, но не может, потому что там перепланировка не узаконена. Тогда он обращается за согласованием и получает отказ, потому что он - не собственник недвижимости. Дальше наследник идет в суд, чтобы доказать право узаконить перепланировку. После того, как судебный документ окажется на руках, ему придется вновь подать документы, чтобы согласовать перепланировку. Только после этого наследник вступает в право собственности. Как правило, на все процедуры уходит полтора-два года и немало средств — бывает, до трети стоимости квартиры.
Планировка «засвечена». Перепланировка стала достоянием общественности из-за жалобы от соседей, или ее незаконность выяснилась во время проверки смежными органами. Например, если пришла газовая служба или произошло затопление соседей, и несогласованную перепланировку заметили представители управляющей компании, то собственника в этом случае ждут санкции. Первое - это штраф в размере 2500 рублей. Однако расслабляться от небольшой суммы штрафа не стоит, потому что вместе с ним приходит предписание вернуть планировку в первоначальный вид.

Если все остальное кажется сомнительным, то представьте себе старый фонд, где крохотные кухни, ванные и коридорчики были превращены в шикарную удобную квартиру, но перепланировка не была узаконена. И в случае, если она «засвечена», владельцу такой недвижимости придется вернуть все назад. Это колоссальные расходы, и на практике такие случаи не редкость.

Самое главное, если не согласовать перепланировку и не вернуть все в первоначальный вид, то в этом случае дело может дойти до продажи квартиры с торгов. Дальше на вырученные деньги делается ремонт, и, в соответствии с законодательством, остаток средств выплачивается собственнику. Поэтому если отнестись к документам о перепланировке легкомысленно, можно остаться без квартиры и с небольшой суммой на руках, которой явно не хватит на покупку равнозначного жилья.

Конечно, до такого финала доходит не всегда. Должно пройти несколько лет и множество тяжб с администрацией, чтобы она приняла решение продать недвижимость с торгов. Но такие случаи есть, правда, они встречаются не повсеместно, потому что на каком-то этапе люди понимают, что лучше потратить время и деньги на восстановление первоначального вида, чем потерять квартиру.

Чтобы избежать рисков и сохранить такой ценный актив, как собственная недвижимость, нужно держать документы в порядке. Узаконить перепланировку и жить спокойно вполне реально. Нужно лишь найти специалистов, которые помогут разобраться с документами и освободить вашу голову от лишней информации, а время - для более важных вещей.