/

Тема статьи

Многие владельцы квартир задумываются о том, как сделать перепланировку: объединить кухню с гостиной, расширить ванную или перенести перегородку для большего удобства. Однако любое изменение планировки требует официального согласования. Если этого не сделать, собственник рискует столкнуться со штрафами, проблемами при продаже или отказом в регистрации сделки. В этой статье вы найдете пошаговый порядок действий, список необходимых документов и практические советы юристов.

Содержание:

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры, которое отражается на поэтажном плане. К наиболее распространенным видам относятся:

• Снос или возведение перегородок. Например, объединение кухни и гостиной или разделение большой комнаты на две.
• Объединение комнат. Часто встречается вариант совмещения ванной и туалета для увеличения пространства.
• Перенос дверных проемов. Даже перемещение двери в другую стену требует внесения изменений в план.
• Присоединение лоджии или балкона. Особенно если меняется отопительная система (например, вынос батареи на балкон).
• Перенос кухни или санузла. Сложные изменения, связанные с коммуникациями. Они допускаются только при строгом соблюдении санитарных и строительных норм.

Важно отличать перепланировку от переустройства. К переустройству относятся замена инженерного оборудования: установка нового санфаянса, радиаторов, газовой плиты и т. д. Но и такие работы в ряде случаев требуют согласования.

Почему нельзя игнорировать законный порядок оформления:

• За несогласованную перепланировку предусмотрен штраф. Обычно это несколько тысяч рублей, но при повторном выявлении штрафы возрастают.
• Квартиру будет невозможно продать, подарить или оформить в ипотеку. Банки и нотариусы требуют «чистые» документы.
• Жилинспекция может обязать вернуть жильё в исходное состояние. Причем все работы собственник выполняет за свой счёт.

Какие документы потребуются в первую очередь?

Прежде чем подавать заявление, важно подготовить базовый пакет документов:

• Правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или наследства. Они подтверждают, что именно вы являетесь законным собственником жилья.
• Технический паспорт БТИ. В нем указана текущая планировка квартиры. На основании этого документа сравнивают, какие изменения вы хотите внести.
• Заявление на перепланировку. Подается в установленной форме через МФЦ или напрямую в жилинспекцию.
• Согласие всех собственников жилья. Если квартира находится в долевой собственности, каждый совладелец должен письменно подтвердить согласие на будущие изменения.
• Проект перепланировки. Это основной документ, на основании которого рассматривается заявление. Он разрабатывается проектной организацией и должен соответствовать строительным нормам и правилам.

Как составить проект будущих изменений?

Проект — это ключевой документ, без которого невозможно согласовать изменения. Его разрабатывает специализированная проектная организация, имеющая допуск СРО. В проекте учитываются строительные нормы, требования пожарной безопасности и санитарные правила.
Если затрагиваются несущие конструкции, дополнительно требуется техническое заключение о состоянии дома. Это обследование проводят проектные институты или НИИ, имеющие соответствующую лицензию.

Чтобы перепланировка была признана законной, необходимо пройти все этапы официального согласования.

1. Подготовка документов. На этом этапе собираются все правоустанавливающие бумаги на квартиру, технический паспорт, заявление и проект перепланировки. Без полного комплекта документов заявление даже не примут.
2. Получение технического заключения (если требуется). Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или инженерные системы, необходимо заключение специализированной организации. Оно подтверждает, что изменения не нарушат прочность и безопасность здания.
3. Подача заявления и пакета документов в жилищную инспекцию или через МФЦ. Собранные бумаги подаются лично, через МФЦ или портал «Госуслуги». Заявление регистрируется, и начинается процедура рассмотрения.
4. Ожидание рассмотрения (срок — до 45 дней). Жилинспекция анализирует проект, проверяет соответствие нормам и принимает решение. Иногда запрашиваются дополнительные сведения или корректировки.
5. Получение разрешения и проведение работ. После положительного решения собственник получает официальный документ, разрешающий перепланировку. С этого момента можно начинать ремонт, строго придерживаясь согласованного проекта.

Получение технического заключения

Заключение о допустимости перепланировки нужно, если планируются изменения, связанные с несущими конструкциями, перекрытиями или инженерными системами. Этот документ подтверждает, что проект безопасен и не нарушает устойчивость здания.

Подача заявления и пакета документов в жилищную инспекцию (МФЦ)

Заявление можно подать через МФЦ или портал «Госуслуги». В пакет включаются проект, техпаспорт, документы на квартиру и заключение (при необходимости). Рассмотрение занимает до 45 дней. По итогам выдается разрешение либо мотивированный отказ.

Получение разрешения и дальнейшие действия
Разрешение действует обычно в течение 1 года. За это время нужно выполнить все работы в соответствии с проектом. Если сроки вышли, но работы не завершены, можно подать заявление о продлении.

Пошаговый порядок «как сделать перепланировку» легально

После того как все строительные работы выполнены, возникает вопрос, как зарегистрировать перепланировку. Для этого необходимо:

• Пригласить комиссию жилинспекции для составления акта о завершении работ. Инспектор проверяет, соответствует ли выполненная перепланировка утвержденному проекту. Если все выполнено правильно, составляется акт о завершении перепланировки. Этот документ подтверждает, что работы проведены законно.
• Обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры. На основании акта жилинспекции сотрудники БТИ проводят замеры и вносят корректировки в поэтажный план и экспликацию квартиры. В результате вы получаете обновленный технический паспорт, отражающий новые характеристики жилья.
• Подать обновленные документы в Росреестр для регистрации новых характеристик жилья. С полным пакетом документов (акт, новый техпаспорт, заявление) собственник обращается в Росреестр через МФЦ. После внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается полностью законной, а квартира — «чистой» с точки зрения юридических сделок.

Важно понимать: без регистрации перепланировка считается незаконной, даже если у вас есть разрешение на ее проведение. Только после внесения изменений в Росреестр квартира будет полностью «чистой» с юридической точки зрения.

Даже при правильной подаче документов собственники иногда сталкиваются с отказом. Чаще всего это происходит по следующим причинам:

• Проект затрагивает несущие стены и ослабляет конструкцию здания. Жилинспекция внимательно проверяет любые изменения, связанные с несущими элементами. Их демонтаж или сверление может повлиять на безопасность всего дома, поэтому такие проекты обычно не допускаются.
• Нарушается работа вентиляции, отопления или водоснабжения. Например, перенос кухни в жилую комнату или перенос санузла без учета инженерных систем может привести к затоплениям соседей или нарушению воздухообмена. В таких случаях проект отклоняется.
• Проект противоречит санитарным или пожарным нормам. К примеру, нельзя размещать кухню над жилой комнатой соседей снизу или объединять газифицированную кухню с жилым помещением без двери. Подобные изменения создают риск для здоровья и безопасности жильцов.
• Предоставлен неполный или некорректный пакет документов. Если отсутствует техпаспорт, проект выполнен без лицензии или не приложены правоустанавливающие документы на квартиру, инспекция не примет заявление.

Что делать в случае отказа?

• Исправить проект с учетом замечаний инспекции. В большинстве случаев достаточно доработать проект: переработать планировку, убрать рискованные элементы или уточнить инженерные решения.
• Предоставить недостающие документы. Иногда отказ связан не с самой перепланировкой, а с ошибками в бумагах. Если донести полный комплект документов, процесс согласования можно возобновить.
• Обжаловать решение в суде. Если собственник уверен, что проект соответствует нормам, он может подать иск. В суде назначается строительная экспертиза, которая подтверждает безопасность перепланировки. Если решение будет положительным, жилинспекция обязана согласовать изменения.

Перепланировка — это способ сделать жилье более удобным, но важно понимать, как сделать перепланировку правильно. Законная процедура включает разработку проекта, согласование в жилинспекции, получение разрешения и регистрацию изменений в БТИ и Росреестре.

Не рискуйте своей недвижимостью: несогласованные изменения могут обернуться штрафами и проблемами при продаже. Если у вас остались вопросы, обратитесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам — мы поможем узаконить перепланировку быстро и без лишних проблем.

Хотите узнать больше
о перепланировках?

Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами, чтобы ответить на все вопросы