/

Тема статьи

Покупка квартиры в новом доме открывает перед владельцами широкие возможности для обустройства жилья «под себя». Однако любые изменения в планировке нужно делать грамотно и в соответствии с законом. Перепланировка в новостройке требует согласования с уполномоченными органами, иначе можно столкнуться с серьезными проблемами — от штрафов до запрета на сделки с недвижимостью. В этой статье мы разберем, что можно менять в новой квартире, как проходит процесс согласования и какие риски ждут тех, кто решает обойти правила.

Содержание:

Перепланировка в новостройке — это любые работы, которые меняют первоначальную конфигурацию квартиры и подлежат отражению в техническом паспорте БТИ. Сюда относят перенос перегородок, объединение помещений, устройство дополнительных проемов.

Особенности перепланировки именно в новостройках связаны с рядом факторов:

• квартиры продаются с современными свободными планировками, что дает больше возможностей для зонирования;
• здания возведены по новым строительным нормам, где учитываются повышенные требования к безопасности;
• объект юридически «чистый», и все изменения должны быть официально внесены в техпаспорт, иначе возникнут трудности при продаже или регистрации права собственности.

Таким образом, даже в новых домах любые переделки необходимо узаконивать, чтобы сохранить ценность жилья и избежать рисков.

При изменении планировки важно учитывать строительные нормы и правила. Есть перечень допустимых и категорически запрещенных работ.

Разрешенные виды перепланировки в новостройке

1. Перенос или демонтаж ненесущих перегородок
В большинстве новостроек квартиры продаются с «свободной планировкой» или тонкими перегородками, которые не являются несущими. Их можно переносить, убирать или возводить заново, чтобы организовать удобное зонирование. Главное условие — это не должны быть несущие конструкции, которые влияют на прочность здания.

2. Объединение ванной и туалета (при условии соблюдения инженерных норм)
Допускается снос перегородки между туалетом и ванной, если это не нарушает нормы вентиляции и гидроизоляции. Например, нельзя переносить сантехнику в жилую комнату или увеличивать «мокрую зону» за пределы первоначального санузла.

3. Устройство ниш и встроенных шкафов
Можно обустроить дополнительные ниши в ненесущих перегородках или встроенные шкафы, чтобы рационально использовать пространство. Это не влияет на конструктив здания и не нарушает инженерные системы.

4. Перенос дверных проемов в перегородках
Разрешается менять расположение дверей в ненесущих стенах или закладывать старые проемы и делать новые. Это удобно для перепланировки коридоров или при объединении помещений.


Запрещенные виды перепланировки в новостройке

1. Демонтаж или ослабление несущих стен, колонн и перекрытий
Несущие конструкции обеспечивают прочность и устойчивость здания. Их снос или даже частичное ослабление (штробление под трубы, кабели, устройство проемов без согласования) может привести к аварийной ситуации, поэтому строго запрещен.

2. Перенос кухни или санузла в жилые комнаты
Согласно санитарным нормам, «мокрые зоны» должны располагаться строго над аналогичными помещениями у соседей снизу. Нельзя, например, перенести кухню в спальню или санузел в гостиную — это приведет к затоплениям и нарушению правил эксплуатации.

3. Объединение кухни с жилой комнатой, если используется газовое оборудование
В квартирах с газовыми плитами кухня должна быть изолирована. Объединение кухни и гостиной возможно только при установке электрической плиты или с условием сохранения раздвижной перегородки (например, «гармошки»).

4. Нарушение вентиляционных шахт или стояков коммуникаций
Запрещается сносить, перекрывать или уменьшать вентиляционные каналы, а также переносить стояки водоснабжения, отопления или канализации. Это может повлиять на работу инженерных систем во всем доме.

5. Увеличение площади санузла за счет жилых помещений
Расширять санузел можно только в сторону нежилых зон — например, коридора или кладовой. Запрещено увеличивать его за счет кухни или жилой комнаты, так как это нарушает санитарные нормы.

Чтобы все изменения были легальными, необходимо пройти процедуру согласования.

Рассмотрим пошаговый порядок:

1. Разработка проекта
Первым шагом нужно обратиться в специализированную проектную организацию, имеющую лицензию (СРО). Архитекторы фиксируют существующую планировку и разрабатывают проект будущих изменений. В нем указывают, какие перегородки будут снесены или возведены, как изменится расположение дверей, сантехники и т. д. Этот документ станет основой для согласования.

2. Согласование проекта
Готовый проект вместе с заявлением и пакетом документов подается в жилищную инспекцию (Жилинспекцию) или через МФЦ. Специалисты проверяют, соответствует ли перепланировка строительным и санитарным нормам, не нарушает ли она безопасность дома.

3. Получение разрешения
Если проект одобрен, собственнику выдается официальное разрешение на проведение работ. Это юридическая гарантия, что перепланировка соответствует закону и может быть выполнена без риска штрафов.

4. Выполнение работ
После получения разрешения можно приступать к ремонту. Работы должны выполняться строго в соответствии с проектом — любые отклонения (например, перенос перегородки в другое место) могут привести к отказу в приемке.

5. Приемка комиссии
Когда ремонт завершен, представитель жилинспекции приезжает для проверки квартиры. Он сверяет фактическое состояние с проектом: правильно ли перенесены перегородки, не затронуты ли несущие конструкции, соблюдены ли инженерные нормы.

6. Получение акта о завершении
Если все соответствует проекту, инспекция оформляет акт о завершении перепланировки. Это официальный документ, подтверждающий, что изменения узаконены.

7. Внесение изменений в техпаспорт
Заключительный этап — обновление технического паспорта в БТИ. Сотрудники фиксируют новую планировку в документах, и квартира официально считается перепланированной. С этого момента собственник может свободно распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, сдавать в ипотеку.

Этапы согласования перепланировки в новостройке

Для того чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в соответствующие органы и подготовить пакет документов. Процесс согласования перепланировки выглядит формально, но на практике именно от правильного оформления бумаг зависит итоговый результат.

Основные инстанции, с которыми придется взаимодействовать:

• БТИ (Бюро технической инвентаризации). Здесь заказывают и обновляют технический паспорт квартиры. В нем фиксируется актуальная планировка, которая должна совпадать с фактической.
• Жилищная инспекция. Это ключевой орган, уполномоченный согласовывать проект перепланировки и принимать выполненные работы. Именно от жилинспекции собственник получает разрешение на начало ремонта.
• МФЦ (Многофункциональный центр). Удобная альтернатива личному визиту в инспекцию: документы можно подать через МФЦ, а потом получить готовые результаты там же.

Документы для согласования перепланировки в новостройке:

• Заявление по установленной форме — подается в жилищную инспекцию или через МФЦ, указывается адрес квартиры, данные собственника и описание планируемых изменений.
• Проект перепланировки, подготовленный лицензированной организацией — отражает изменения планировки «до» и «после», служит основным документом при согласовании.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор долевого участия, договор купли-продажи или свидетельство о собственности) — подтверждают право владения жильем.
• Технический паспорт из БТИ — содержит исходные характеристики квартиры, на его основе сравнивают проект и фактическое состояние.
• Письменное согласие всех собственников — требуется, если квартира находится в долевой собственности, оформляется в свободной форме.

Иногда дополнительно могут запросить заключение о состоянии конструкций, согласие управляющей компании или копию поэтажного плана дома.

Сроки рассмотрения
В среднем проверка и выдача разрешения занимают от 20 до 45 рабочих дней. Время зависит от региона, загруженности инспекции и качества предоставленного пакета документов. Если бумаги оформлены с ошибками, процесс может затянуться. Поэтому на этапе подготовки лучше сразу проконсультироваться со специалистами, чтобы исключить лишние задержки.

Многие собственники стремятся сэкономить время и деньги, выполняя перепланировку без разрешения. На первый взгляд кажется, что можно «тихо» перенести перегородку или расширить санузел, а потом никому об этом не рассказывать. Но на практике подобные действия приводят к серьезным последствиям.

К чему приводит несогласованная перепланировка:

• Штрафы за нарушение законодательства. Согласно Жилищному кодексу РФ, за самовольное изменение планировки предусмотрены административные штрафы. Их размер может быть незначительным, но вместе с другими проблемами это только начало расходов.
• Невозможность оформить ипотеку или продать квартиру. Банки тщательно проверяют документы на объект недвижимости. Если планировка в техническом паспорте не соответствует фактической, кредит не одобрят, а покупатель откажется от сделки.
• Обязательное восстановление первоначальной планировки за свой счет. Жилищная инспекция вправе обязать собственника вернуть квартиру в исходное состояние. Это означает дополнительные затраты и потерю времени.
• Судебные разбирательства и расходы на юристов. В случае отказа выполнять предписания вопрос может дойти до суда, где владельца обяжут восстановить планировку, оплатить штрафы и компенсировать судебные издержки.

Таким образом, экономия времени и средств оказывается иллюзорной: вместо быстрой перепланировки собственник получает затяжные проблемы.

Как избежать рисков?

Единственный правильный путь — пройти официальную процедуру согласования. Это гарантирует законность всех изменений, сохранит рыночную стоимость жилья и избавит от возможных претензий. Работая с профессионалами, которые знают нормативные требования и порядок оформления, собственник получает не только красивую, но и юридически безопасную квартиру.

Перепланировка в новостройке — это удобный способ сделать жилье комфортным и индивидуальным. Но любые изменения должны быть законными и согласованными. Соблюдение правил, грамотный проект и обращение в уполномоченные органы позволяют избежать проблем в будущем.

Для точного расчета стоимости и сроков согласования перепланировки в новостройке рекомендуем обратиться к нашим специалистам — мы поможем пройти весь путь от проекта до акта завершения без лишних затрат и ошибок.

Хотите узнать больше
о перепланировках?

Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами, чтобы ответить на все вопросы