/

Тема статьи

Многим из нас свойственно стремление выйти за грани обыденности. Порой оно принимает умеренные формы, а порой – гипертрофированные. И то, и другое проявляется в том числе в том, как люди обустраивают свое жилище.

Я — Анна Страгис, эксперт по согласованию квартирных перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок», сегодня расскажу вам об экстравагантных и не очень видах перепланировки жилых помещений. И попутно поясню, почему некоторые из смелых дизайнерских фантазий закон строго-настрого запрещает воплощать в жизнь.

Содержание:

Напомню, что под перепланировкой обычно понимается изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, идущее вразрез с техпланом от застройщика: сдвиг стен (в том числе ненесущих), возведение новых перегородок или демонтаж установленных застройщиком, перенос или расширение кухни, создание дополнительного санузла и т. п.

Некоторые виды перепланировки согласованию не подлежат, так как запрещены действующим законодательством как несущие опасность жизни и здоровью жильцов, целостности всего здания. Нарушение этого требования собственником квартиры может обернуться для него со стороны государства штрафами, принуждением вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет и даже ее конфискацией и продажей с торгов.

За свою более чем 10-летнюю практику работы экспертом по перепланировкам я встречала самые разные запросы от клиентов на переустройство находящихся в их собственности жилых помещений. Сначала расскажу о тех интерьерных решениях, которые не являются запредельно странными и имеют шанс пройти процедуру согласования.

Сегодня все чаще встречаются в новых квартирах стеклянные раздвижные перегородки между санузлом и спальней — как это обычно принято в отелях. То есть собственники демонтируют стены от застройщика и заменяют их аквариумными конструкциями.

Стоит напомнить, что такое переустройство — это перепланировка, и она требует согласования независимо от того, сколько, где и каких стен сносится в пользу раздвижных ажурных перегородок. Проблем с согласованием не должно возникнуть, так как законом подобная замена разрешена в подавляющем большинстве случаев.

Встречаются собственники-радикалы, не признающие никаких преград, то бишь стен в квартире. Кстати, запросы на подобную перепланировку в Москве — не редкость. К чему она сводится? К демонтажу всех межкомнатных перегородок в квартире (независимо от ее площади), разве что за исключением тех, что отделяют от жилого пространства ванную и туалет.

Часто запрос на подобную перепланировку возникает со стороны авторов каких-то творческих проектов, тех же ютуб-блогеров, например, которые со своей командой планируют на протяжении продолжительного времени жить и работать внутри единого пространства, на виду друг у друга.

Может ли быть согласована такая перепланировка? Это зависит от ряда нюансов. Например, в многоквартирном монолитном доме межкомнатные перегородки, как правило, не являются частью несущих конструкций дома, поэтому их разрешается сносить в рамках процедуры согласования.

А в панельных домах, построенных в 70−80 годы прошлого века, межкомнатные перегородки зачастую являются частью несущих конструкций. В таком случае демонтировать их запрещается, и подобная перепланировка согласованию не подлежит.

В домах старого жилого фонда также проблематично узаконить снос ненесущих межкомнатных перегородок: в надзорных органах исходят из того, что после нескольких десятков лет эксплуатации фундамент зданий ощутимо проседает, и опорную функцию берут на себя все стены дома — как несущие, так и ненесущие. Последние в этом случае обретают статус «разгружающих конструкций».

Чтобы согласовать снос таких межкомнатных перегородок, необходимо предварительно заручиться официальной экспертной поддержкой проектной организации, по проекту которой возводился когда-то соответствующий дом.

Некоторые собственники предпочитают менять местами кухню и жилую комнату — из эстетических или утилитарных соображений. Можно ли согласовать такую перепланировку? Можно, но при соблюдении следующих условий:

квартира, где происходит замена, должна быть более, чем 1-комнатная;
квартира должна располагаться либо на первом этаже МКД, либо на промежуточном, находясь над нежилым помещением или техническим этажом;
новая кухня должна иметь отдельный вентиляционный канал (вентканал санузла использовать запрещается), который, вероятно, придется тянуть от вентканала старой кухни;
новая кухня должна быть подключена к ближайшему канализационному стояку.

Кухня вместо комнаты и наоборот

Почему бы и нет. В новостройках в ценовом сегменте от бизнес-класса и выше такая планировка часто предусмотрена уже застройщиком. Поэтому многие собственники более возрастных и менее комфортабельных квартир желают обзавестись аналогичными удобствами.

Реализуя подобный замысел, прежде всего необходимо ознакомиться с исходной (от застройщика) типовой планировкой квартир в вашем доме и убедиться, что создаваемый вами санузел не будет находиться над жилыми комнатами или кухней соседей снизу. В противном случае перепланировку вам не согласуют.

Очевидно, чтобы соблюсти указанное требование, вам придется создавать новый санузел за счет выкраивания площади вспомогательного помещения в своей квартире (прихожей, кладовой, гардеробной, коридора, холла и т. д.) из расчета, что у соседа снизу вспомогательные помещения расположены строго под вашими.

Новым трендом среди многих россиян стало обустройство саун внутри своих квартир. Законодательство не запрещает этого делать (в рамках процедуры согласования) при условии, что такая сауна является готовым пакетным решением от производителя. То есть речь идет о коробочном продукте, который имеет все необходимые допуски, соответствует всем принятым потребительским стандартам, техрегламентам, СанПиНам и СНиПам.

Производитель такой сауны должен гарантировать покупателю, что она не нагреется выше определенного уровня, что в ней в случае чего вовремя сработает регулятор отключения, даже если вы сами по какой то причине забыли ее выключить.

И конечно же, размещать такую сауну — как и любую «мокрую зону» — разрешается только над нежилыми помещениями соседей снизу.

Теперь поведаю о таких перепланировках, запросы на которые есть со стороны целого ряда собственников, но согласовать их затруднительно или практически невозможно.

Первый пример такого рода — это размещение большой ванны (обычно джакузи) прямо посреди квартиры.

Законом запрещено располагать «мокрые зоны» (кухню, санузел) над жилыми помещениями соседей снизу. Поэтому согласовать такую перепланировку вы сможете только в том случае, если ваша квартира располагается на первом этаже или ванна — над нежилыми помещениям соседей снизу: прихожей, коридором, гардеробной, кладовой и т. д.

Но даже в этом случае вы можете получить отказ от администрации, если проживаете в доме старого жилого фонда. В таких домах межэтажные перекрытия ожидаемо ветхие, поэтому могут не выдержать веса огромной ванны, периодически наполняемой водой.

Для согласования подобной перепланировки вам придется потратиться на обследование пола своей квартиры специалистами-инженерами проектной организации и получение экспертного заключения о допустимости и безопасности размещения большой ванны посередине квартиры.

Другой востребованный вариант нестандартной перепланировки — обустройство в одной квартире нескольких кухонь. Особенно часто встречается такой запрос со стороны восточных людей, которые заселяются в квартиру одной большой семьей, и ее глава желает, чтобы его жена и мама имели по отдельной кухне.

Но действующее в РФ законодательство допускает наличие только одной кухни в квартире. Обойти эту норму можно, разделив в порядке согласовательной процедуры один объект недвижимости (это должна быть квартира очень большой площади) на несколько, скажем, мини-студий.

Каждая из них обретет статус квартиры, и в каждой можно будет правомерно обустроить отдельную кухню, санузел, жилую комнату и даже прихожую. Для подобных преобразований также потребуется экспертное заключение проектной организации и получение различных разрешительных документов от разных инстанций.

В некоторых домах планировка от застройщика выполнена таким образом, что к какой-то конкретной квартире или к нескольким квартирам примыкает обособленный стенами фрагмент пространства лестничной клетки. Эта своеобразная ниша иногда может еще и иметь отдельную дверь.

Некоторые предприимчивые жильцы используют это общедомовое пространство в личных целях: выносят туда мебель, стелят ковры, ставят велосипеды и т. д. А есть и те, кто отхватывает это пространство в пользу своей квартиры за счет демонтажа перегородки от застройщика и возведения собственной. Как следствие — площадь квартиры становится больше.

Как ни удивительно, но теоретически подобную перепланировку можно согласовать. Для этого собственнику соответствующей квартиры необходимо, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, провести общее собрание всех собственников квартир в этом доме. И если все 100% участников собрания согласятся с намерением инициатора отхватить себе часть подъездной площади, то только тогда он вправе обращаться в надзорные органы за согласованием перепланировки, имея на руках протокол собрания.

Разумеется, на практике собрать за раз всех собственников жилья и заручиться их стопроцентным одобрением вряд ли получится. Поэтому подобные перепланировки в подавляющем большинстве случаев носят незаконный характер.

У квартир, расположенных на первых этажах, иногда не бывает балконов/лоджий — просто не предусмотрены техпланом от застройщика. Некоторые владельцы таких квартир не готовы мириться с «несправедливостью» и пристраивают к одному из своих окон снаружи балкон.

Такое преобразование является не перепланировкой, а реконструкцией, так как связано с изменением внешнего вида фасада здания. Оно может быть согласовано (строительные нормы это допускают), но при условии, что создаваемый «с нуля» балкон не будет располагаться над:

• общедомовыми коммуникациями;
• тротуаром;
• частью земельного участка, принадлежащего не данному дому, а третьим лицам.

Инициатору реконструкции в этом случае также придется заручиться стопроцентным согласием от других жильцов в рамках общедомового собрания собственников квартир. Несогласованная пристройка балкона грозит инициатору штрафом и работами по приведению фасада в первоначальный вид за его счет.

Аналогичного порядка согласования требуют, например и такие виды реконструкции, как пристройка к своей квартире мансардного этажа за счет кровли и обустройство бассейна на крыше над своей квартирой. В реальности столь смелые дизайнерские решения узаконить очень трудно, так как они связаны с выводом инженерных коммуникаций за пределы квартиры, что противоречит действующим санитарным нормам.

Теперь о тех видах перепланировки (реконструкции), которые запрещены действующим законодательством, а потому не имеют шансов на согласование в надзорных органах. Например, трансформация обычного квадратного окна в круглое, по типу корабельного иллюминатора.

Один мой клиент, любитель морской романтики, в самовольном порядке осуществил такую перепланировку — cделал огромное круглое окно во весь фасад — а затем по факту попытался ее узаконить с моей помощью. Тщетно, разумеется.

Смотрится подобное самотворение, конечно, интересно, но согласовать его не получится, так как изменение формы окна затрагивает архитектурный облик всего здания. Это уже относится к реконструкции — более серьезному виду преобразования, нежели перепланировка.

Согласно действующим в РФ строительным нормам, фасады должны быть исполнены в едином стиле, для чего все окна должны быть одного размера, цвета и иметь одинаковую расстекловку — тип стеклопакета.

В моей практике был и весьма экстравагантный случай: собственник обустроил на лоджии… дополнительный туалет и захотел по факту согласовать такую перепланировку.

Пикантности столь «интересному» дизайнерскому решению придавало то обстоятельство, что стекла на окнах лоджии — ни со стороны квартиры, ни со стороны улицы — не были затемнены.

Гораздо чаще встречаются такие собственники, которые выносят на лоджию (через демонтаж подоконного блока и остекления) более благородный функционал — кухонный. Такой вынос не может быть согласован в качестве перепланировки, как и вышеприведенное «смелое решение» с санузлом.

Дело в том, что выводить инженерные коммуникации на лоджию (балкон) строго запрещено действующими санитарными и строительными нормами. «Мокрые зоны» должны находиться исключительно внутри квартиры

Многодетные собственники вновь обретенных квартир нередко дробят их на большое число мини-комнат, возводя дополнительные перегородки. При этом они мало заботятся о размерах и освещенности образованных помещений.

Между тем, жилой комнатой, согласно действующим в РФ санитарным нормам, может считаться помещение площадью не менее восьми квадратных метров и имеющее не менее одного окна.

Поэтому дробление квартиры на множество по сути кладовок с кроватями — это перепланировка, не подлежащая согласованию, так как идет вразрез с положениями действующих законных и подзаконных актов.

Вообще, во всем, что касается переустройства жилого помещения, лучше избегать кричащей нарочитости и экстравагантности. Как говорится, соблюдайте меру. А детальные критерии этой меры можно узнать, в частности, из Жилищного кодекса РФ, постановления № 508 ПП Правительства Москвы или у специалистов компании «Формула перепланировок».

Если хотите освоить новую профессию и заработать на перепланировках 300 тысяч рублей в месяц заходите в мой телеграм-канал. Главные секреты раскрываю там, а еще подарю вам бесплатный видео-урок о том, как новичку заработать на перепланировках 300 и более тысяч рублей в месяц.

Сомневаетесь, что это реально? Заходите на квиз и я смогу вас переубедить!

Хотите узнать больше
о перепланировках?

Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами, чтобы ответить на все вопросы